Bewertung von Renditeobjekten Analyse der DCF-Bewertungsmethode
Ein Immobilienmakler wird mit diversen Aufgabenstellungen konfrontiert. Eine davon betrifft die Vorbereitung und Durchführung einer Marktwertschätzung für eine zum Verkauf stehende Immobilie.
2/2/202526 min read
I Zusammenfassung
Ein Immobilienmakler wird mit diversen Aufgabenstellungen konfrontiert. Eine davon betrifft die Vorbereitung und Durchführung einer Marktwertschätzung für eine zum Verkauf stehende Immobilie.
Dem Makler stehen mehrere Bewertungsmethoden zur Auswahl. Seine Aufgabe ist es, die passende Bewertungsmethode zu wählen und sie gekonnt anzuwenden. Dies mit dem Ziel, den Verkaufspreis möglichst genau einzuschätzen und gleichzeitig eine Entscheidungsgrundlage für den Käufer vorzubereiten.
Eine strukturierte, sorgfältig und transparent vorbereitete Marktwertschätzung, ist besonders in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit für beide Verhandlungsparteien von grösster Bedeutung und vereinfacht die Veräusserung einer Liegenschaft.
Die vorliegende Arbeit untersucht, welche Bewertungsmethode im Fall einer Rendite-Immobilie angewendet werden sollte und analysiert in Folge die gewählte Methode. Konkret wird im Rahmen dieser Arbeit die Discounted-Cash-Flow (DCF) Methode als die am meisten geeignete Schätzungsmethode für Rendite-Objekte näher beleuchtet. Die einzelnen Einflussgrössen dieser Methode werden im weiteren Verlauf der Arbeit im Kontext ihrer Hebelwirkung interpretiert. Ein separates Kapitel beschäftigt sich mit notwendigen Unterlagen, welche dem Immobilienmakler für die Durchführung dieser Marktwertschätzung zur Verfügung stehen sollten.
Mithilfe von qualitativer Inhaltsanalyse vorhandener Literatur werden typische Merkmale der DCF-Methode herausgearbeitet und bewertet. Es wird darüber hinaus eine Simulation der Hebelwirkung vorgenommen. Somit liegt der Wert dieser Arbeit aus Sicht des Autors hauptsächlich in einer vertieften Auseinandersetzung mit dem Thema Bewertung von Rendite-Objekten. Auf folgenden Seiten wird ein Versuch unternommen, das erworbene Wissen zu vernetzen und Erkenntnisse daraus zu ziehen.
Eine wichtige Schlussfolgerung dieser Arbeit ist die Erkenntnis über den hohen Wert einer dynamischen Bewertungsmethode als auch über ihre Grenzen.
II Inhaltsverzeichnis
2... Bewertung von Rendite-Objekten. 9
2.2.... Transaktionsprozess 11
2.2.1 Grundlagenbeschaffung. 13
2.3.... Immobilienbewertung. 15
3... Wertermittlungsverfahren – DCF Methode. 17
3.1.... Ertragswertmethode. 18
3.2.... Discountet Cash Flow.. 20
3.4.... Vor- und Nachteile der DCF-Methode. 24
3.5.... Grenzen der DCF-Methode 27
3.6.... Realer Verkaufspreis 28
1 Einleitung
Die Corona-Krise hatte den Bedarf nach möglichst genauer Marktprognose verstärkt. In einem unsicheren Umfeld und bei starker Abhängigkeit des Immobilienmarktes von allgemeiner Marktlage ist die Frage nach genaueren Prognosen vermehrt zum Vorschein getreten. Sowohl Immobilienbesitzer als auch potenzielle Investoren stellten sich Fragen zum aktuellen und zukünftigen Wert ihrer Immobilien. Die Immobilienbranche musste dem Bedürfnis nach Klarheit mit sachkundigen Antworten entgegenkommen. Dazu besitzt sie auch entsprechende Instrumente. Damit sind Bewertungsverfahren gemeint, welche für die Marktwertschätzung von Immobilien eingesetzt werden.
Der Autor untersucht den Einsatz von Bewertungsmethoden am Beispiel einer Rendite-Immobilie, welche zum Verkauf steht. Es handelt sich um ein hypothetisches Gewerbehaus mit Büros, Retail und Gastronomienutzung.
1.1 Problemstellung
Unter der Prämisse, dass Liegenschaftsverkäufe einem strukturierten Prozess unterliegen, werden folgende Fragen formuliert:
· Welche Bewertungsmethoden für eine Rendite-Immobilie stehen zur Auswahl und welche von ihnen soll bevorzugt gewählt werden?
· Was sind die Vor- und Nachteile dieser Methode und welche Hebelwirkung resultiert daraus?
· Was kann der Immobilienmakler unternehmen, wenn der erreichte Verkaufspreis von dem geschätzten abweicht?
· Welche Unterlagen werden für die Durchführung dieser Bewertung benötigt?
1.2 Auftrag
Dieser Arbeit soll sich mit den Inhalten eines Bewertungsprozesses von Rendite-Immobilien auseinandersetzen und Erkenntnisse daraus ableiten. Wichtige Einflussgrössen auf diesen Prozess sollen begutachtet werden. Gängige Methoden aus der Bewertungspraxis sollen mit einbezogen und interpretiert werden.
1.3 Zielsetzung
Basierend auf der Problemstellung geht es in vorliegender Arbeit um folgende Ziele:
· Die verschiedenen Bewertungsmethoden zu erläutern, eine davon zu wählen und die Auswahl zu begründen.
· Die Vor- und Nachteile der gewählten Methode analysieren, die Genauigkeit der Ergebnisse beurteilen und auf die wichtigsten Einflussgrössen näher eingehen.
· Die Hebelwirkung der gewählten Methode beschreiben.
· Mögliche Vorgehensweisen für den Käufer und Verkäufer formulieren, welche im Fall eines höheren oder tieferen Verkaufspreises angewendet werden können.
· Eine Übersicht benötigter Unterlagen, welche für die Durchführung der Bewertung von Bedeutung sind, liefern.
1.4 Abgrenzung
Der Kontext der vorliegenden Arbeit determiniert ihren Fokus auf Schweizer Immobilienmarkt. Aufgrund mangelnder Daten zu der Ausgangslage bei der gestellten Aufgabe hat sich der Autor entschieden, eine vereinfachte Simulation durchzuführen und den Bewertungsprozess einer hypothetischen Immobilie hauptsächlich theoretisch abzuhandeln.
1.5 Aufbau der Arbeit
Im zweiten Teil der Arbeit wird die aktuelle Marktlage am Schweizer Immobilienmarkt kurz umrissen und die im Bezug zum Thema verwendeten Begriffe werden näher definiert.
Im dritten Teil wird die Problemstellung erarbeitet. Dabei wird die Ausgangslage skizziert und es werden im Weiteren die Ziele der Arbeit abgearbeitet.
Teil vier der Arbeit bildet den Zusammenzug der wichtigsten Erkenntnisse. Der Autor schliesst ab mit einer Schlussfolgerung.
1.6 Methodik
Auf Basis zugänglicher Literatur, Fachbücher, Dissertationen und Arbeitsschriften aus den Bereichen Immobilienvermarktung, Anlageimmobilien, Betriebswirtschaftslehre und Finanzmathematik wurde die theoretische Grundlage für diese Arbeit erschaffen.
Lerninhalte aus dem aktuellen Lehrgang des Autors dienten ihm als Erkenntnisquelle und fliessen insbesondere durch das Studium von Lehrmittel in die Bewertungsmethodik.
2 Bewertung von Rendite-Objekten
Im Bereich Immobilieninvestment ist die Assetklasse gewerbliche Liegenschaft ein komplexes Thema. Sie bedarf einer kundenzentrierten Lage und guter Verkehrsanbindung, soll attraktiv wirken und über genügend Fläche und idealerweise auch Parkplätze verfügen. Als Renditeobjekt orientiert sie sich hauptsächlich an der Generierung von Gewinnen aus Mieteinnahmen.
Eine Investition in gewerbliche Immobilie bringt Vor- und Nachteile mit sich. Ein Gewerbe-Objekt bietet einen realen und langfristigen Sachwert. Es gehört zu einer Güterklasse, welche für den Menschen immer von Bedeutung sein wird. Büroräume, Einkaufshäuser, Restaurants, Fitness- und Logistikzentren sind wichtig und stellen auch einen wichtigen Teil des gesellschaftlichen Lebens dar. Mit einer Immobilie sind auch Steuervorteile, Optimierungspotenziale und Renditen verbunden. Auf der anderen Seite gehören Immobilien zu Anlagen, welche bewirtschaftet werden müssen. Das generiert personelle und materielle Kosten. Der Verkauf kann manchmal lange dauern und in Folge eines infrastrukturellen, digitalen, ökologischen oder demografischen Wandels können Gewerbeobjekte an ihrer Attraktivität verlieren. Die Preise von Immobilien sind von vielen Faktoren abhängig und das Mietrecht reguliert die Möglichkeiten, auf die Mietpreise Einfluss zu nehmen. Die Erwerbskosten einer Gewerbe-Immobilie sind hoch und die Berechnung der Rendite ist nicht einfach. Für einen Investor gilt es, Chancen aus dem Kauf einer Rendite-Immobilie zu erhöhen und Risiken zu minimieren.
In den zwei Jahren der Corona-Pandemie ist der Druck auf die Inhaber von Gewerbeimmobilien sehr angestiegen. Die weltweite Corona-Krise in den Jahren 2020 und 2021 hatte die globalen Wirtschaftsmärkte tiefgehend erschüttert. Eingebrochene Lieferketten, eingeschränkte Reisefreiheit für Hauptakteure der Produktions- und Vertriebsnetze und Restriktionen für Konsumenten warfen viele Fragen nach Stabilität von Investitionen auf. Viele Volkswirtschaften, darunter die Schweiz, offenbarten zur Corona-Zeit ihre Schwächen. Eine erschwerte Entscheidungsgrundlage für Bauherren, Baufirmen, Kreditinstitute, Investoren und Privatanleger führte zu Unsicherheit auf dem Immobilienmarkt. Fragen wurden von teilweise widersprüchlichen Antworten überholt.
Während im Bereich Wohnimmobilien grosses Wachstum verzeichnet wurde, gerieten gewerbliche Liegenschaften in Schwierigkeiten. Laut Immobilienexperten Donato Scognamiglio, dem Geschäftsführer einer der grössten Immobilienbewertungsfirmen der Schweiz, wurden bis Mai 2021 etwa 20% der Mieten für Gewerbeimmobilien eingebüsst. Was erschwerend hinzu kam, war die Tatsache, dass die Investoren nicht auf derartig hohe Mietausfälle vorbereitet waren und bis anhin ihre Strategien auf Zinsentwicklung stutzten ( Die Volkswirtschaft. Plattform für Wirtschaftspolitik., 2021 ).
Dank dem Home-Office-Trend bildeten sich neue Markttendenzen, welche den Privatwohnungsmarkt stärkten und auf die gewerblichen Immobilien negativen Einfluss nahmen. Mittlerweile spricht man von einer möglichen Überhitzung des Marktes für Privatimmobilien. ( UBS Swiss Real Estate Bubble Index 2Q. 2021. Skoczek, M.; Hofer, K.; Saputelli, C., 2021 ). Wie schnell sich der Markt für gewerbliche Immobilien erholt, bliebt noch unklar.
Diese Situation offenbarte noch deutlicher, dass eine gut strukturierte und verlässliche Bewertungsmethode für Immobilien - besonders in Zeiten von Instabilität und Ungewissheit - von grosser Bedeutung für Anleger und Immobilienvermarkter ist.
2.1 Renditeobjekt
Der Begriff Renditeobjekt ist in der allgemeinen Wirtschaftslehre eng mit dem Begriff Investition verbunden und wird von der konsumorientierten Objektnutzung (Eigennutzung) abgegrenzt. Dieser Begriff soll auf die Wertsteigerungspotenziale der Immobilie hinweisen und somit den Kaufzweck begründen. Grundsätzlich hat der Kauf einer Renditeimmobilie die Absicht, Kapital in Anlagevermögen zu verwandeln, um einen Vorteil daraus zu erzielen. Die Vorteile können aus Mieteinnahmen oder dem Wiederverkauf der Immobilie entstehen. Im Bereich der Immobilienwirtschaft wird Rendite unterschiedlich definiert. Im Allgemeinen geht es um das Verhältnis zwischen dem Ertrag, den man aus dem Besitz einer Liegenschaft erwirtschaftet und ihrem Bezugswert ( Brauer, 2017, S. 43 ). Rendite wird in der Regel in Prozenten angegeben und ermöglicht so einerseits die Bewertung der Immobilie als Kapitalanlage angesichts anderer Anlagemöglichkeiten und anderseits das Messen eines Kapitalrisikos bei einer Investition. (vgl. Eggstein, 1999, S. 5 ).
2.2 Transaktionsprozess
Beim Verkauf einer gewerblichen Immobilie treten sich zwei Parteien gegenüber.
Beide gehören zu bedeutenden Marktteilnehmern und können aufgrund ihrer Absichten den Ablauf einer Transaktion massgeblich beeinflussen. Als Immobilienmakler soll man sich der Sichtweise dieser Parteien im Klaren sein.
Der Verkauf oder Kauf einer Immobilie bildet stets nur einen Ausschnitt einer breit angelegten Investment-Strategie. Den Entscheidungen innerhalb dieser Strategie können unterschiedliche Anhaltspunkte zugrunde liegen. Der Käufer kann beispielsweise sein Immobilienportfolio aufbauen, ausbauen oder optimieren wollen. Der Verkäufer kann sein Portfolio ebenfalls optimieren oder ganz auflösen wollen, um beispielsweise seine Liquidität zu verbessern oder auf Investmentalternativen umzusteigen. Es können sowohl steuerliche Optimierungen im Hintergrund stehen als auch eine veränderte ökonomische Situation. Grundsätzlich besteht ein grosser Unterschied zwischen einer Veräusserung, welche unter Druck vollzogen wird und einem Verkauf ohne diese Determinante. Während eine Partei möglichst teuer verkaufen möchte, will die andere möglichst günstig erwerben. Da es beim Preis für Immobilien kein allgemein gültiger Katalog zur Verfügung steht, gilt es in einer Spannung zwischen Angebot und Nachfrage diverse Zusammenhänge zu berücksichtigen: die Lage, den Objekttyp, den Zweck oder die Marktphase eines zyklisch wechselnden Marktes.
Viele Investoren entscheiden sich gerade deshalb für Direktinvestitionen, welche ihnen eine grössere Marktflexibilität und Kontrolle über die Investition bringt ( Kittler, 2014, S. 4-5 ).
Aus der Sicht des Absatzmarktes werden Investoren, welche Handel mit gewerblichen Rendite-Objekten betreiben, institutionelle Investoren genannt und sind von natürlichen Personen, welche über keine Organisationsstruktur verfügen, klar zu unterscheiden. Bei institutionellen Investoren handelt es sich um Unternehmen, Vereine, Stiftungen, Banken, Pensionskassen, Immobilienfonds u.ä. Diese Investoren verfolgen unterschiedliche Investment-Strategien für unterschiedliche Kapitalhöhen und haben erhöhten Bedarf nach übersichtlichen und strukturierten Kauf- und Verkaufsprozessen. Das hat seine Gründe. Einerseits disponieren sie über hohe Anlagewerte, anderseits verwalten sie nicht selten fremde Mittel.
Die Interessen des Investors betreffen immer den Ertrag aus Vermietung oder Verkauf und die Dauer, für welche seine finanziellen Mittel gebunden sind, bis das gewünschte Return of Invest eintritt. Bei Immobilieninvestitionen wird sehr hohes Kapital über lange Zeit gebunden. Darüber hinaus sind diese Investments mit immer wiederkehrenden Kosten für den Unterhalt und Betrieb verbunden ( Maier, 2007, S. 53 ).
Die Tatsache, dass sich der Immobilienmarkt zyklisch verhält, wenig transparent, unelastisch und von anderen Märkten abhängig ist, begründet zusätzlich das Interesse der Investoren nach Klarheit und Transparenz bei der Immobilienbewertung ( Schulte, Sturm, & Wiffler, 2008, S. 14 ). Bedenkt man, dass es mehrere Methoden zu Immobilienbewertung gibt und eine gewisse Unsicherheit seitens der Investoren aufkommen kann, ist es umso wichtiger, entsprechende Instrumente zur Verfügung zu stellen ( Maier, 2007, S. 288-289 ).
Umso sorgfältiger der Verkauf einer Immobilie vorbereitet wird, umso geringer ist das Risiko unerwarteter Wendungen und umso zufriedener sind die Kunden.
Zu sorgfältiger Vorbereitung einer Transaktion gehört eine gewissenhafte Begutachtung des Objekts, Bereitstellung von notwendigen Unterlagen, Durchführung einer Immobilienbewertung nach einer anerkannten Methode, Preisfindung und Suche nach Käufern.
Der Immobilienmakler erhält den Auftrag zur Durchführung einer Marktschätzung. Das Ziel der Marktteilnehmer orientiert sich stets daran, aus dem Verkauf und Kauf einer Immobilie die beabsichtigten Anlageziele zu verwirklichen, wie beispielsweise Ertrag oder Risikominimierung. Anhand fundierter Ergebnisse einer Liegenschaftsbewertung können tragende Entscheidungen getroffen werden, welche mit der Anlagestrategie übereinstimmen. Somit beinhaltet der Auftrag an den Makler auch Vorbereitung einer strategischen Entscheidungsrundlage für seine Kunden.
2.2.1 Grundlagenbeschaffung
Der Verkauf einer Immobilie sollte mit einer schriftlichen Auftragserteilung beginnen. Diese sollte eine Auflistung über die zu bewertende Immobilie, Terminierung und die Höhe der Entschädigung beinhalten. Des Weiteren sollen alle bereits vorhandenen Unterlagen aufgelistet werden. Der Stichtag des Augenscheins sollte als IST-Stand Tag, auf den sich alle Annahmen beziehen, ausgewählt werden.
Die grundlegenden Dokumente, welche die Immobilie betreffen, erhält der Eigentümer selbstständig. Sollte er den Makler mit ihrer Besorgung beauftragen, benötigt dieser einer Vollmacht.
Direkt nach der Vollmachtserteilung seitens des Verkäufers sollen notwendige Unterlagen für die Durchführung einer Bewertung beschaffen werden. Dazu zählen:
• Grundbuchauszug
• Grundbuchbelege
• Steuerwert, Eigenmietwert
• Gebäudeversicherungswert
• Archive auf den Bauämtern
• Altlastenverdachtsflächenkataster
Des Weiteren sind folgende Unterlagen zu beschaffen:
• Situations- / Katasterplan
• Orts- und Zonenplan
• Planunterlagen, Projekt- evtl. Werkpläne
• Kant. Baugesetz, Reglemente und Verordnungen
• Kommunale Bauordnung und Zonenplan
• Amtliche Schätzung / Fiskalschätzungen (u.a. Eigenmietwert)
• Baubeschrieb
• Angaben über getätigte Sanierungen, Um- und Anbauten
• Liegenschaftsabrechnung
• Mieterspiegel, Mietverträge
Zusätzlich bei Mit- oder Stockwerkeigentum:
• Begründungsakt; Grundbuchauszug der Stammparzelle
• Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft
• Nutzungs- und Verwaltungsordnung
• Verwaltungsabrechnung; Stand Erneuerungsfonds
Zusätzlich bei Baurecht:
• Grundbuchauszug des belasteten Grundstücks
• Baurechtsvertrag
Grundsätzlich sollten alle Unterlagen beschaffen werden, um eine seröse Immobilienbewertung vorzunehmen. Bei sehr grossen Portfolios können Ausnahmen gemacht werden, wenn der Beschaffungsaufwand unverhältnismässig hoch ist. Auch unter diesem Vorbehalt kann nicht auf ausführliche Objektdokumentation verzichtet werden.
Aufgrund des Augenscheins des Objekts und der Durchsicht der Unterlagen wird ein Gutachten erstellt. Dieser beinhaltet: Grunddaten zum Objekt und dem Eigentümer und Auftraggeber, Beschreibung (des Objekts, der Lage, der allgemeinen Wirtschaftslage), Raumprogramm (mit Vermietungssituation), Berechnungen und Kommentar (Schlussbemerkungen). Im Anhang befinden sich unterlagen, welche das Gutachten vervollständigt (Pläne, Fotodokumentation).
Im Fall, dass eine DCF Analyse durchgeführt werden soll, sind noch zusätzliche Angaben erforderlich.
- Berechneter Marktpreis
- Angaben zu vorhandenen Zahlungsströmen (Mieten, Unterhalt, Betrieb etc.)
- Aktueller Inflationssatz
- Unterlagen über geplante und gewesene Instandsetzungsprojekte
- Informationen zu der aktuellen Marktlage
- Makro- und Mikroökonomische Angaben
- Demografische Daten
- Entwicklungspläne für die Region
- Daten zu der Verkehrssituation
- Marktpreise für vergleichbare Immobilien
Der Zweck dieser Unterlagen wird im weiteren Teil der Arbeit sichtbar werden.
2.3 Immobilienbewertung
Gemäss ( Bone-Winkel, Schulte, & Focke, 2005, S. 5-25 ) kann eine Immobilie nach drei generellen Kriterien beurteilt werden. Diese sind physischer, juristischer und wirtschaftlicher Natur. Diese Kategorien fliessen ineinander und ergänzen sich. Aus dem Zusammenspiel ergibt sich das Abbild des Gesamtwertes einer Immobilie.
Spricht man im Fall einer Liegenschaft über ihre physischen Merkmale, so wird das Augenmerk auf die Bausubstanz, also die Beschaffenheit dieser Liegenschaft gerichtet. Sobald man die Lage des Objektes, seine Grundstückszugehörigkeit, in Betracht zieht, werden die eigentumsrechtlichen und versicherungsrelevanten Gegebenheiten zum Vorschein treten. Als ein Teil des Vermögens zieht der Besitz einer Immobilie die ökonomischen Faktoren mit sich. Themen, wie Immobiliensteuer oder Rendite werden zum Thema.
Eine Immobilie wird jedoch selten als Einzelobjekt betrachtet. Vielmehr wird sie in einen grösseren Kontext gestellt. Sie ist in einen Markt eingebettet, der unterschiedlichen Einflüssen ausgesetzt wird und wiederum selbst auf den Wert der Immobilie wirkt. Die globale Wirtschaftslage und der Zustand der Volkswirtschaften, die Kondition der regionalen und lokalen Märkte spielen bei der Bewertung der Immobilie eine grosse Rolle. Darunter werden nicht nur die aktuellen Megatrends (wie demografische Entwicklung, Nachhaltigkeit, Digitalisierung, Logistik) verstanden, sondern auch natürliche Wirtschaftszyklen oder unerwartete Vorkommnisse, wie die Corona-Pandemie, welche den Markt kurzfristig erschüttern oder nachhaltig verändern. Des Weiteren steht eine einzelne Immobilie im Vergleich zu anderen Liegenschaften auf dem Markt und wird auf diesem Hintergrund bewertet.
Eine Immobilie wird immer mit einer bestimmten Art der Nutzung verbunden, welche ihre Grösse, Form und den Wert mit definiert. Eine Industrieimmobilie wird anders genutzt als eine Wohnimmobilie. Je nachdem um welche Art der Immobilie es sich handelt, spielen die Bewertungskriterien und Zusammenhänge eine andere Rolle. So sind zum Beispiel die Bedürfnisse an die Lage oder Infrastruktur einer Wohnsiedlung anders als im Fall einer gewerblich genutzten Liegenschaft. Eine Wohnimmobilie in einer Industriezone, inmitten von wirtschaftlichem Verkehr erfährt eine andere Bewertung, als wenn sie am Waldrand, nahe am Erholungsgebiet gelegen wäre.
Angesichts der Komplexität und Dynamik des Themas stellt man schnell fest, dass die Bewertung einer Immobilie nicht von langer Dauer sein kann, sondern viel mehr den aktuellen Ist-Stand beschreibt und eine Prognose aufstellt.
2.3.1 Wert und Preis
Der Wert einer Immobilie ergibt sich teilweise aus dem Ergebnis der obenerwähnten Kategorisierung und ihren Folgen.
Nehmen wir als Beispiel ein Anwesen aus dem XVII Jahrhundert. In erste Linie werden wir mit dem umgangssprachlich genutzten Begriff des Zeitwerts dieser Immobilie konfrontiert. Bei näherer Betrachtung des Themas bemerken wir, dass sich sehr bald weitere Kategorien eröffnen. Eine historische Immobilie kann beispielsweise aufgrund des Zustands ihrer Bausubstanz einen geringen Wert aufweisen, doch dafür gewinnt sie an anderen Wertfaktoren und kann nebst dem noch einen kulturellen Wert besitzen. Liegt dieses Gebäude in einem Altstadtviertel, wo die Grundstückspreise erfahrungsgemäss höher angesetzt werden, gewinnt sie weiterhin an Wert. Sobald es sich zusätzlich um eine gewerblich genutzte Immobilie handelt in einer Zone mit viel Personenverkehr, steigt der Wert dieser Liegenschaft weiter an. Befindet sich die Stadt, Region oder das Land, in dem diese Immobilie liegt im wirtschaftlichen Aufschwung, regelt das Angebot-Nachfrage-Verhältnis des freien Marktes zusätzlich die Wertfrage dieser Immobilie. So kann eine solche Immobilie beim Verkauf unter Umständen einen viel höheren Preis erzielen als ein Neubau am industriellen Stadtrand. Vor allem dann, wenn die Nachfrage nach historischen Liegenschaften, zum Beispiel aufgrund ihrer Knappheit, sehr hoch ist und die Objekte steuerliche Vorteile mit sich bringen. Wie man sieht, ist der Wert an viele Faktoren gebunden, die es, während dem Bewertungsprozess zu berücksichtigen gilt. Es zeigt auch, dass die Begriffe Wert und Preis einer Liegenschaft nicht gleichgesetzt werden dürfen. Diesen Unterschied erklärt Fierz in seinem Buch: «Wert und Preis sind nicht dasselbe.» ( Fierz, 2005, S. 23 ):
Spricht man bei einer Immobilie von ihrer Marktschätzung, so gilt es diese unterschiedlichen Faktoren zu berücksichtigen. Diesbezüglich ist der Begriff Marktwert
(anders Verkehrswert) gesondert zu definieren. Nach IVSC (International Valuation Standards Council) wird der Marktwert als ein geschätzter Betrag, der am Stichtag vom Verkäufer an den Käufer übertragen wird. ( IVSC, 2017, S. 18 )
Insofern ist der Begriff des Wertes ein Ergebnis einer Immobilienbewertung, während der Preis ein tatsächlich erzielter Geldbetrag ist, der aus dem Verkauf einer Immobilie aufgrund vom tatsächlichen Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage entsteht. Der Preis ist ein realer und messbarer Faktor und ist nicht immer mit dem subjektiven Wert im Einklang, obwohl sich die Ermittlung des Preises auf den Wertfaktor stützt.
Der Immobilienpreis wird dafür viel stärker durch den externen Einfluss gesteuert. Der Preis wird nämlich sowohl vom Objektwert mitbestimmt (samt Rendite, Zustand und Lage) als auch vom Marktumfeld (Angebot und Nachfrage, Wirtschaft und Demografie). Daraus ergibt sich der Marktpreis. (vgl. Bach, Ottmann, Sailer, & Unterreiner, 2011, S. 277-330 )
3 Wertermittlungsverfahren – DCF Methode
Der hohe Bedarf nach Richtlinien, welche angesichts der Veränderbarkeit von Einflussfaktoren eine objektive Schätzung einer Immobilie ermöglichen könnte, führte zur Entwicklung diverser Bewertungsmethoden. Die internationalen Standards haben Einfluss auf die Wertermittlungsverfahren in der Schweiz genommen, wo sie gesetzlich zwar nicht verankert wurden, sich aber durch gute Bewertungspraxis etablierten. So wird die Schätzungsmethodik allgemein anerkannt. Die in der Schweiz gültigen Standards werden so von den meisten Immobilienmaklern verwendet (vgl. Pfister & Ochsner, 2009, S. 11-35 ). Es handelt sich um drei Verfahrensarten, welche je nach Art und Zweck einer Liegenschaft angewendet werden.
· Das Vergleichswertverfahren
· Das Sachwertverfahren
· Das Ertragswertverfahren
Bei der ersten Methode handelt es sich um die Bestimmung des Immobilienwerts durch einen Preisvergleich von ähnlichen Immobilien. Diese Methode orientiert sich hauptsächlich an dem Quadratmeter-Preis, welchen man für die zeitgleich verkauften Immobilien erzielte. Der Durchschnitt aus dem Verkaufspreis dieser Immobilien ergibt einen Richtwert. Diese Methode wendet man häufig bei Eigentumswohnungen oder unbebauten Grundstücken an. Der Grund dafür ist die Einfachheit des Vergleichs. ( Metzger, 2010, S. 61 )
Bei dem sachorientierten Bewertungsverfahren wird der realer Wert einer Immobilie ins Zentrum gesetzt. Dieser ergibt sich aus dem Zeitwert (dem Zustand) einer Immobilie, dem Grundstückswert und dem Wert aller Baukosten, welche mit der Immobilie zusammenhängen. Diese Methode ist relativ einfach in der Anwendung, jedoch ziemlich ungenau. Sie vernachlässigt jegliche ertrags- oder risikorelevante Werte. ( Metzger, 2010, S. 124 )
Das Ertragswertverfahren kommt zum Einsatz, sobald man eine Immobilie nach ihrem Ertragswert bewerten soll. Dabei handelt es sich um Erträge, welche die Liegenschaft zukünftig erzielen kann. Diese Methode kommt in der Regel bei geschäftlichen Objekten zum Einsatz und ist nicht rückwärtsorientiert. Sie bedient sich, vor allen anderen am meisten, der Zukunftseinschätzung. Ihr Vorteil liegt darin, dass sie den potenziellen Ertragswert ermitteln kann. ( Metzger, 2010, S. 66 )
Die drei Verfahren werden je nach ihrer Nutzung weiter gespalten.
Abb. 1 Immobilienschätzung Methoden ( Müller, 2007, S. 8 )
3.1 Ertragswertmethode
Es liegt nahe, dass das Ertragswertverfahren für die Bewertung eines Renditeobjekts primär anzuwenden ist. Grundsätzlich ist es aber ratsam, diese Methode mit der Sachwertmethode zu kombinieren, um den Wert eines Objekts aus verschiedenen Gesichtspunkten zu beleuchten. So zum Beispiel geht es im Fall eines Renditeobjekts den Realsubstanzwert
und den Landwert zu ermitteln, um die zukünftig anfallenden Kosten, Erträge und Potenziale einschätzen zu können. Da die Vergleichswertmethode in unserem Fall zu wenig Aufschluss über einige investitionsrelevanten Merkmale gibt, was auf eingeschränkte Markttransparenz und Auswahl an Vergleichsobjekten hinzuzuführen ist, kann sie ausser Acht gelassen werden und nur als Referenz für die Hauptbewertung des Objektes einfliessen.
Die Ertragswertmethode basiert auf der Annahme, dass die heute aufgewendeten finanziellen Mittel mit der Zeit am Wert gewinnen. Der Grund dafür ist bei möglicher Verzinsung der Anlage zu suchen. Um den heutigen Wert der zukünftigen Auszahlung zu bestimmen, wird sie abgezinst. Den Vorgang nennt man Diskontierung oder Abzinsung. Entsprechend muss die Aufzinsung des heute angelegten Geldes am Ende einer Berechnungsperiode rückgängig gemacht werden ( Schwarz, 2006, S. 5 ). Innerhalb des Ertragswertverfahrens kommen in der Bewertungspraxis hauptsächlich drei Grundmethoden zur Anwendung:
· Bruttoertragswertmethode
· Barwertmethode
· Discounted Cash Flow (DCF) Methode
Alle drei Methoden stützen sich auf Zahlungsströme, welche eine Liegenschaft generiert. Darunter werden Ein- und Ausgaben, Investitionen und Gewinne gemeint. Das Ziel dieser Methoden ist, den Betrag zu nennen, den man mit dem Gewinn verzinsen kann. Der Unterschied zwischen ihnen beruht auf der Betrachtung der Geldströme. Während direkte Mietzinskapitalisierung statischer Natur ist und sich auf nachhaltig unveränderten Zahlungsströme aus Mieteinnahmen stützt (sog. ewige Rente), erlauben die dynamischen Methoden (Barwertmethode und DCF-Methode) realistischere Zukunftsvorhersagen. Aus der Sicht eines Investors werden möglichst genaue Angaben bezüglich der Gesamtinvestitionskosten und der zu erwartenden Rendite benötigt, um mögliche Risikofaktoren einzugrenzen. Umso dynamischer die Bewertungsmethode ist, umso mehr veränderliche Faktoren können einbezogen werden, was zu genaueren Angaben führt. Diese sind wiederum nützlich für die Anleger.
Bei der Barwertmethode geht man von einer zeitlich begrenzten Rente und konstanten Aufwendungen aus. Die Annahme, dass Brutto-Mieterträge ohne Abzüge als Einnahmen verbucht werden können, ist jedoch unrealistisch. Immobilien verursachen nämlich auch Kosten, welche laut Mietrecht nicht auf die Mieter abgewälzt werden können. Das ergibt den Netto-Mietertrag einer Immobilie. (vgl. Lehmann & Conca, 2005/2006, S. 24-30 )
Um eine genauere Berechnung zu gewährleisten, sollten mögliche Veränderungen der Zahlungsströme in der Zukunft miteinbezogen werden. So zum Beispiel Kostensteigerungen, Investitionen oder Indexierung der Mieterträge. Daher wird in der Praxis die DCF-Methode für Rendite-Objekte bevorzugt. Grundsätzlich ist sie also ebenfalls eine Barwertmethode, jedoch mit veränderbaren Zahlungsströmen.
3.2 Discounted Cash Flow
Die Dynamik der DCF-Methode erlaubt eine Veränderung der Rente und/oder Modifizierung der Kapitalisierungszinsätze.
Um die Einnahmen und Ausgaben besser einschätzen zu können, wird ein zweistufiges Modell genutzt. Die erste Stufe des Zweiphasenmodells betrifft maximal die ersten 10 Jahre. Die Dauer dieser Periode ergibt sich aus der durchschnittlichen Länge von gewerblichen Mietverträgen (in der Regel 5 Jahre) und der durchschnittlichen Haltedauer der Immobilien durch Investoren (3-20 Jahre). Sie entspringt auch den Schwierigkeiten bei Prognosen für sehr lange Perioden und Schwankungen des Immobilienzyklus.
Die Methode beruht auf einem kurzen Betrachtungshorizont (etwa fünf bis zehn Jahre) und dehnt sich in den Jahren aus. Die in dieser Periode erwarteten jährlichen Nettoerträge (Cashflow minus Investitionen) werden auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Am Ende der Periode wird der Barwert der ewigen Rente diskontiert und es wird daraus der Restwert der Immobilie errechnet. Alle diskontierten Nettoerträge ergeben den diskontierten Cashflow der Liegenschaft (Netto-Barwert). Nach Ende der Berechnungsperiode wird mit einer nachhaltigen Miete für die restliche Lebensdauer der Immobilie gerechnet (vgl. Lehmann & Conca, 2005/2006, S. 30 ).
In der ersten Phase des Zweiphasenmodells werden alle Geldströme genau ermittelt. Kosten, welche auf Seite des Vermieters entstehen und nicht auf Mieter abgewälzt werden können, wie Steuern, Unterhalt, Versicherungen, Instandhaltung oder Baurechtzinsen werden entsprechend berücksichtigt. Vermutete Mietzinsausfälle, auf der Ausgabeseite, sollten ebenfalls simuliert werden. Es darf nicht vergessen werden, dass im Laufe der Zeit auch diverse, oft ungeplante Instandsetzungskosten entstehen. Diese sollten vornerein eingeplant und erfasst werden.
Die jährlichen Zahlungsströme werden abgezinst. Dieser Diskontierungssatz wird für Renditeobjekte in Bezug zum Risiko einer Investition ermittelt. Die Methode wird auch Risikokomponentenmodell genannt. Dabei wird ein Vergleich zwischen einer Investition und risikofreier Anlage (Bundesobligation) gemacht. Anschliessend werden Risikozuschläge auf den Basissatz der Bundesobligation gemacht, also auf die durchschnittliche Rendite aus dieser Anlage. Anschliessend werden Risikozuschläge auf die Investitionsimmobilie vorgenommen. Diese Zuschläge können real sein (jährliche Inflation wird einkalkuliert) oder nominal (jährliche Anpassung der Zahlungsströme aufgrund der Inflation). (vgl. Schwarz, 2006, S. 3-16 ).
Für die zweite Periode dient die unendliche Rente oder ein Restwert als Berechnungsgrundlage. Diese Methode verläuft analog, der Zinssatz wird hier aber als Kapitalisierungssatz bezeichnet. Dieser basiert auf dem Diskontierungssatz vorangegangener Phase und wird entsprechend angepasst - je nach Chancen oder Risiken durch Abschläge oder Zuschläge.
Die zweite Periode wird als einzelnes Jahr abgebildet (siehe Abb. 2 ).
Grundsätzlich besteht die Anwendung der Discounted Cash Flow Methode aus drei Schritten:
1) Erfassung der IST-Situation auf der Gebäude- und Marktebene. Der aktuelle Cash Flow wird erfasst und mit marktüblichen Bewirtschaftungsfaktoren in Verbindung gebracht.
2) Aufstellen einer Prognose über die Entwicklung des Cash Flows in der gewünschten Periode für die erste Modelphase. Analyse wertverändernder Faktoren und der Wahrscheinlichkeit ihres Eintritts. Anpassung des Cashflows so, dass er die zukünftigen Marktbedingungen widerspiegelt.
3) Abzinsung des Cash Flows und Ermittlung des Werts und Berechnung des Kalkulation Zinssatzes.
3.3 Werttreiber
Diverse Grössen spielen bei der Berechnung nach DCF-Methode eine Rolle. Diese nennt man Werttreiber. Zu wichtigen Werttreibern gehören Marktmiete, Leerstand, Indexierung, Instandsetzung, Restdauer der Immobilie und Risikozuschlag auf den Basiszinssatz.
Marktmiete. Im Lexikon der Immobilienwertermittlung wird Marktmiete folgend definiert: «Als Marktmiete wird der Mietzins bezeichnet, der auf Basis der aktuellen Marktsituation in einem Immobilienteilmarkt üblicherweise zu erzielen bzw. vom Mieter zu entrichten ist. Sie ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage.» (Dröge, 2007, S. 436-437 ). Nicht immer entspricht die Marktmiete der tatsächlich entrichteten Miete. Hinzu kommt, dass die Miete aufgrund Inflation oder Gebäudeaufwertung immer wieder
angepasst werden kann. Daher wird für jegliche Prognosen stets eine Spanne der Mieten aus einer Region für eine bestimmte Immobilienart gesammelt und statistisch ausgewertet. Daraus ergibt sich eine durchschnittliche Miete, welche man dann als Marktmiete definiert.
Die Nutzung dieser Grösse bei Immobilienbewertung kann durch Anpassung der Bestandsmieten an der erwarteten Marktmiete erfolgen. Dies kann linear, schrittweise oder sprunghaft (in der Regel auf das Ende der Vertragsdauer) geschehen. Im Fall, dass eine vertraglich vereinbarte Indexierung angewendet wird, erfolgt eine jährliche Miete-Korrektur.
In Bezug auf die Mietanpassung besteht die Gefahr, dass es zu einer Überteuerung der Miete kommt und die Grenzen für potenzielle Mieter erreicht werden.
Leerstand. Dieser Wertreiber ist mit der Marktmiete verbunden. Mithilfe von Beeinflussung der Marktmiete können Leerstände beeinflusst werden (Nachfragesteuerung). Um diese Grösse zu prognostizieren, werden historische Leerstände der Liegenschaft mit den Leerständen des Marktumfelds verglichen. Dazu werden die Leerstände, welche durch Umbauarbeiten entstehen, gerechnet. Es werden verschiedene Szenarien gebildet, darunter auch diese, welche ein positives und negatives Extremum abbilden. Man nennt sie Füllungsszenarien.
Indexierung. Bei einer Indexierung von 100% verändert sich die Miete verhältnismässig zur Inflation. Bei einem bestimmten Prozentsatz (z.B. 70%) erfolgt die Anpassung der Miete jährlich ebenfalls prozentual.
Instandsetzung. Jegliche Kosten, die mit der Aufwertung einer Immobilie, wie Sanierung oder Instandsetzung verbunden sind, nehmen grossen Einfluss auf die Zahlungsströme (in Plus oder in Minus). In der ersten Periode des Zweiphasenmodells sind sie einfach zu bestimmen, doch mit der Zeit ist die Prognose erschwert. In der Schweiz können diese Kosten auf verschiedene Weisen ermittelt werden.
Das Lebenszyklus-Modell bildet eine Grundlage für die Ermittlung eines jährlichen Instandsetzungsfonds, der als prozentualer Wert in Bezug auf den Gebäudeversicherungswert oder den Neuwert ausgedrückt wird.
Eine andere Methode ist eine Berechnung, bei der davon ausgegangen wird, dass alle 25 Jahre 1/3 des Neubauwerts aufgrund von Instandsetzungsarbeiten investiert werden muss.
Restlebensdauer. Als Annahme für die Lebensdauer einer Immobilie gelten verschiedene Ansätze. Entweder geht man von einer endlichen Restnutzungsdauer zwischen 70-100 Jahren aus oder von einer unendlichen. Dabei entsprechen die Zinssätze einer konstanten unendlichen Rente. Dieser Werttreiber nimmt Einfluss auf den Marktwert einer Immobilie.
Diskontierungssatz. Der Risikozuschlag auf Basiszinssatz setzt sich aus branchenspezifischen und objektspezifischen Faktoren. Dieser Werttreiber ist nicht mit der Marktmiete verknüpft. Das bedeutet, dass entweder der eine oder der anderer Werttreiber angepasst wird. Gleichzeitige Anpassung beider Treiber würde in einer Marktwertreduktion münden.
Die Untersuchung der Hebelwirkung der einzelnen Treiber kann mithilfe einer Kalkulationstabelle vorgenommen werden.
Zum Zweck einer Untersuchung der Hebelwirkung dieser Werttreiber wurde eine vereinfachte Tabelle mit hypothetischen Zahlen erstellt. Als Lebensdauer wurde ewige Lebensdauer angenommen. Der Wert von jeweils einem Treiber wurde bei gleichbleibenden übrigen Werttreibern um 1% erhöht (siehe Tabellen im Anhang).
Aus der vereinfachten Simulation war die Hebelwirkung der einzelnen Faktoren ersichtlich. Infolge von Veränderung des Diskontierungssatzes, der am wenigsten transparenten Variablen, wirkte sich der Hebel am stärksten auf den Immobilienwert aus. Etwas weniger stark, jedoch immer noch deutlich, wirkte sich eine Korrektur des Inflationssatzes aus. Anpassungen in der Marktmiete und Leerstand veränderten den Immobilienwert ähnlich stark, jedoch schwächer als bei Diskontierungssatz und Inflation. Eine genauere Untersuchung der tatsächlichen Hebelwirkung der einzelnen Werttreiber wäre erst unter Angabe realistischer Daten möglich. Diese Simulation sollte nur ein Beispiel dafür dienen, dass die DCF Methode verschiedene Anpassungen erlaubt und somit als ein Instrument für Risikoeinschätzung verwendet werden kann.
3.4 Vor- und Nachteile der DCF-Methode
Das Discountet Cash Flow Verfahren erlaubt eine präzise Vorhersage und dient zur dynamischen Berechnung des Barwerts (Ertragswerts) und als Grundlage für Investitionsplanung.
Die Vorteile der DCF-Methode sind mannigfaltig. Einerseits können Einnahmen und
Ausgaben offengelegt werden, anderseits ist es möglich, Annahmen über eine zukünftige Entwicklung der Mieteinnahmen zu machen. So werden Leerstände, Mietausfälle, grössere Renovationen und Bewirtschaftungskosten berücksichtigt.
Die genaue Abbildung der Kapitalströme und des Diskontierungszinssatzes ermöglichen das Erstellen des Risikoprofils einer Investition. Eine einfache Darstellung, für die Bereits eine Excel-Tabelle verwendet werden kann, ist transparent und gut nachvollziehbar und erlaubt Simulationen verschiedener Szenarien. Der Informationsgehalt der DCF Methode übersteigt andere Ertragswertverfahren.
Was weiterhin für diese Methode spricht, ist die Tatsache, dass sie auch ausländischen Investoren bekannt ist, weil sie dank der Einführung des internationalen Rechnungslegungsvorschrift (IFRS) im Ausland angewendet wird.
Die Nachteile der DCF-Methode äussern sich hauptsächlich in der Schwierigkeit, zukünftige Einnahmen und Ausgaben einzuschätzen. Je weiter in die Zukunft geschaut wird und je weitsichtiger die Prognoseperspektiven sein sollten, umso schwieriger gestaltet sich die Einschätzung. Da der heutige Marktwert einer Immobilie aus den zukünftigen Zahlungsströmen abgeleitet werden muss, ist es eine Hürde.
Um die zukünftigen Mieteinnahmen einzuschätzen, bedarf es zusätzlicher Massnahmen, insbesondere einer Marktanalyse, bei der Angebot und Nachfrage nach ähnlichen Immobilien analysiert wird. Hierzu werden auch Neubauten und Leerstände miteinbezogen. Ebenfalls wird eine Standortanalyse im Makro- und Mikrokontext durchgeführt. Eine demografische Analyse sollte diese Sicht ergänzen. Diese Wertreiber sollen nicht nur genannt, sondern auch quantifiziert werden, um einen zahlenmässigen Vergleich zu ermöglichen. (vgl. TeGoVA, 2003 )
Im Fall einer Gewerbe-Immobilie sollte auch der Mietzins beurteilt werden. Nach Laufzeit von 5 Jahren werden Mietverträge anteilsmässig an den Landesindex für Konsumentenpreise gekoppelt (indexiert). Dadurch dürfen die Mieten bei Inflation um einen gewissen Prozentsatz erhöht werden.
Auf der Ausgabenseite sollen alle Kosten, welche nicht auf die Mieter abgewälzt werden können, aufgelistet werden, dazu regelmässige Ausgaben, wie Bauzinsen und jegliche Verluste von Einnahmen, wie Mietzinsausfälle, Leerstand (auch struktureller) usw.
Die Festlegung eines Diskontierungssatzes stellt ebenfalls eine Herausforderung dar. Der
Diskontierungssatz sollte sich am Risiko einer Investition orientieren. Dabei sollten nicht nur aktuelle Verhältnisse, sondern auch erwartete Zukunftszinsen ermittelt werden. ( Francke & Rekhugler, 2020, S. 2941-338 ). Diskontierungssatz ist die Summe aus risikofreiem Zins (zum Beispiel aus Bundesobligationen) und der Risikoprämie.
Diskontierungssatz = Risikoprämie + Risikofreier Zins (Basiszinssatz)
Entsprechend der Gleichung sollte der Diskontierungssatz mit zunehmendem Risiko steigen. Auf das Risiko einer Anlage nimmt die Volatilität der Erträge starken Einfluss. Umso schwankender die Zinserträge, umso risikoreicher ist die Investition. Mit steigernder Stabilität der Erträge sinkt die Risikoprämie. Bewegen sich beide Grössen im Mittelfeld, so muss die Risikoprämie hoch sein, um die Ertragsambivalenz zu entschädigen.
Ein gewerbliches Objekt unterliegt einer starken Volatilität. Obwohl sich gerade jetzt, zu Zeiten des Mega-Trends im Bereich Logistik, der Besitz einer Gewerbeimmobilie als ertragsträchtig erweisen kann, gelten diese Arten von Immobilien als komplex, unflexibel, durch Mietrecht reguliert und konjunkturabhängig ( Maier, 2007, S. 72 ). Aufgrund eines höheren Risikos kann daher mit höheren Renditen gerechnet werden.
Für die Berechnung der Risikoprämie hat sich in der Schweiz das Opportunitätskostenmodell etabliert. Eine Beurteilung kann nach dem Prinzip der Opportunität vorgenommen werden, das heisst, durch einen Vergleich der Rendite mit anderen Anlagen bei gleichem Risiko. Der Vergleich bezieht sich auf relevante Charakteristika der Zahlungsströme, wie ihre Verfügbarkeit, ihre Fristigkeit oder ihr Risiko. Unter der Annahme eines risikofreien Zinses werden entsprechend Zuschläge oder Abschläge getätigt. ( Thomas, 2017, S. 775 )
Diskontierungssatz = Basiszinssatz + Marktrisiken + Liegenschaftsrisiken
Es ist wichtig, dass im Diskontierungssatz nur diese Risiken abgebildet werden, welche nicht bereits im Cashflow abgebildet wurden. Das Marktrisiko ergibt sich aus der Anlageklasse illiquider Mittel. Das Liegenschaftsrisiko ist objektspezifisch und an Lage, Qualität oder die Bonität der Mieter gekoppelt.
Das Marktrisiko ist ein sehr schwer abzuleitender Wert. In der Praxis werden oft vergangenheitsorientierte Daten auf die Zukunft projiziert. Das macht diese Prognose
schlecht nachvollziehbar. Oft wird diese Position in der Bewertungspraxis je nach Höhe des Basiszinssatzes bestimmt: hoch bei niedrigen und tief bei hohen Basiszinssätzen. Das individuelle Risiko einer Liegenschaft ist an Angebot und Nachfrage an Mietflächen gebunden. Hier sind Risiken, wie Leerstand, Miete oder Ertrag zu nennen. Daraus leiten sich alle anderen Risikofaktoren ab. Darüber hinaus gibt es noch weitere spezifischere Risikoformen, die sich aus den Eigenschaften einer Liegenschaft, ihrer Nutzung oder Eigentumsform- oder Beschränkung ergeben.
Neuerdings wird ein weiterer Indikator hinzugefügt, die Nachhaltigkeit. Immobilien, welche nachhaltig sind, gelten als risikoärmer.
Spricht man über die Werttreiber, so gibt es ebenfalls einige Unklarheiten. In Bezug auf die Marktmiete ist es nicht klar, ob die erhobenen Daten bereits nach der Anpassung der Miete oder noch davor erhoben wurden. Und inwiefern dieser Wert der Realität entspricht. Im Falle der Instandsetzungswerttreiber ist es oftmals sehr schwierig vorherzusagen, wann und welche Massnahmen in der Zukunft anfallen werden.
Der Discount Cash Flow Methode wird oft eine manipulative Komponente zugerechnet. Mithilfe von Veränderung der Werttreiber und der eingesetzten Werte kann der Marktwert einer Immobilie erhöht oder gesenkt werden.
3.5 Grenzen der DCF-Methode
Bei einer Investition wird versucht mögliche Risiken einzugrenzen. Die DCF Methode ist so weit genau, als dass sie die Sicht auf mögliche Problemquellen erleichtert. Im Fall von Risiken bei Immobilieninvestition zieht man die Wahrscheinlichkeit vom Eintreten gewisser Umstände in Betracht. In Zeiten der Pandemie ist ein sonst sehr unwahrscheinliches Szenario eingetreten. Es kam zu grossen Mietausfällen bei den Gewerbeimmobilien. Obwohl viele Immobilien nach der DCF-Methode bewertet wurden und die Investoren meinten auf unvorhersehbare Ereignisse vorbereitet zu sein (z.B. dank Versicherungspolicen), trat ein Szenario ein, welches fern jeglicher Vorstellungskraft lag. Dies zeigt deutlich, dass die Discounted Cash Flow Methode nicht die Zukunft vorhersehen kann. Vielmehr ist sie ein Orientierungsmittel, das sicherlich gute Informationen in übersichtlicher Form liefert, doch nicht als alleiniges Instrument bei Investitionsentscheidungen herbeigezogen werden soll.
Ein umfassendes Risikomanagement bleibt unabdingbar.
3.6 Realer Verkaufspreis
Die DCF Methode weist im Vergleich zu anderen Methoden eine ziemlich hohe Genauigkeit auf, sobald die gelieferten Daten der Realität entsprechen. Trotzdem kann es passieren, dass der Verkaufspreis ausserhalb der Schätzung zu liegen kommt.
Je nach Bereitschaft der Verhandlungspartner kann ein Immobilienmakler mit einer Verhandlungstechnik den Käufer zum Kauf und den Verkäufer zum Verkauf animieren. Das Ziel soll jedoch bleiben, für beide Parteien die bestmögliche Lösung auszuarbeiten.
Es können grundsätzlich zwei Szenarien eintreten:
Zu hoher Preis für den Käufer
Falls der Preis einer Immobilie für den Käufer so weit untragbar ist, dass eine geringe Preissenkung seinen Kaufwillen nicht positiv beeinflusst, kann der Makler dem Käufer vergleichbare Objekte anbieten. Diese müssen den Vorstellungen des Käufers in einigen wichtigen (nicht allen) Punkten entsprechen und preislich tiefer liegen.
Zu tiefer Preis für den Verkäufer
Ist der Preis für den Verkäufer nicht befriedigend und der Unterschied zum geschätzten Wert zu gross, ist es relevant, ob der Verkäufer gezwungen ist seine Immobilie schnell zu veräussern. Eventuell ist er bereit einige finanziellen Einbüsse in Kauf zu nehmen. Der Makler kann auch nach einem anderen Käufer Ausschau halten.
Letztendlich ist der Verkaufspreis das Ergebnis einer Verhandlung zwischen Transaktionsparteien. Der Makler kann unterstützend die Vorteile der Immobilie hervorheben oder auf ihre Optimierungspotenziale hinweisen, welche den Marktwert beeinflussen, wie zum Beispiel auf ein Nachhaltigkeitskonzept für eine Immobilie.
4 Schlussfolgerungen
Immobilien sind zugleich Kapitalanlagen als auch Konsumgüter. Diese Besonderheit macht sie zu begehrenswerten Rendite-Objekten. Die Anlageklasse Gewerbe
ist an das Marktumfeld gebunden und volatil. Gewerbeobjekte binden als Investitionsanlagen hohes Kapital auf längere Dauer.
Investoren von gewerblichen Objekten sind hauptsächlich institutionell. Sie erwarten eine strukturierte und aussagekräftige Bewertung ihrer Rendite-Objekte. Die geeignetste Methode dazu stellt die Discounted Cash Flow Methode dar. Diese Methode orientiert sich an einer dynamischen Bewertung der Zahlungsströme und stellt Prognosen über zukünftige Veränderungen auf. Anhand dieser Methode kann der Marktwert einer Immobilie eingeschätzt und ihr Verkaufspreis festgelegt werden. Für einen Investor stellt sie eine gute Grundlage für eine Investitionsrechnung dar. Die Werttreiber dieser Methode weisen eine Hebelwirkung auf, wobei der Diskontierungssatz den Marktwert am stärksten beeinflusst.
Die DCF Methode hat Vorteile in Bezug auf Genauigkeit und Transparenz und wird international angewendet. Die Nachteile dieser Methode liegen hauptsächlich in der Schwierigkeit langfristig orientierte Daten zu ermitteln und beziffern.
Die DCF Methode sollte durch eine Risikoanalyse ergänzt werden. Sie erlaubt auch Einsicht in aktuelle Marktwerte (Umfeld, Lage, Bevölkerung, regionale Entwicklung etc.).
Ein Transaktionsprozess soll unter Anwendung wichtiger Dokumente und entsprechender Analysen gut vorbereitet werden.
Die Besonderheiten einer Rendite-Immobilie und das herausfordernde Marktumfeld verlangen - vor allem jetzt - nach einem strukturierten Vorgehen.
Bei positiven Investitionsentscheiden entsteht der Verkaufspreis hauptsächlich durch Zusammenfindung von Angebot und Nachfrage. Der Makler kann auf den Transaktionsprozess nur bedingt und verhandlungsmethodisch Einfluss nehmen.
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